20 de jul de 2014

PROMESSA DE COMPRA E VENDA - Ação Indenizatória




– PEDRO LUSO DE CARVALHO

A Décima Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul julgou, em 17 de julho de 2014, o recurso de Apelação n° 70053592275, interposto pelo autor contra a decisão do juiz de primeiro grau da Comarca de Caxias do Sul, por ter o magistrado proferido sentença desfavorável ao seu pedido de indenização por dano material (cobrança de aluguéis) contra a empresa construtora, com quem havia assinado contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel urbano.

Acordaram os Desembargadores, integrantes da referida câmara cível, por unanimidade, em extinguir o processo, sem resolução do mérito, bem como em julgar prejudicado o exame do recurso, por não se verificar o interesse de agir do autor.

Segue, na íntegra, o acórdão:

apelação cível. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS. COBRANÇA DE ALUGUÉIS ANTE ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CARÊNCIA DE AÇÃO POR FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL.
Não se verifica presente o interesse de agir do autor, vez que antes do ajuizamento da ação as partes repactuaram novo prazo para entrega do bem. Somente na eventualidade de vir a ser descumprido esse novo prazo caberá pretensão de indenização de valores gastos com aluguel.

PROCESSO EXTINTO, DE OFÍCIO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. PREJUDICADO O EXAME DO RECURSO.

Apelação Cível

Décima Sétima Câmara Cível
Nº 70053592275 (N° CNJ: 0083854-28.2013.8.21.7000)

Comarca de Caxias do Sul
JORGE EDEGAR MONTEIRO

APELANTE
TERRA E CASA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

APELADO

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.
Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em, de ofício, extinguir o processo, sem resolução do mérito, e em julgar prejudicado o exame do recurso.
Custas na forma da lei.
Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Senhores Des.ª Liége Puricelli Pires e Des. Giovanni Conti.
Porto Alegre, 17 de julho de 2014.


DES. LUIZ RENATO ALVES DA SILVA,
Relator.

RELATÓRIO
Des. Luiz Renato Alves da Silva (RELATOR)
Trata-se de ação indenizatória por danos materiais (cobrança de aluguéis) ajuizada por Jorge Edegar Monteiro em desfavor de Terra e Casa Construtora e Incorporadora Ltda.
Reporto-me ao relatório da sentença (fls. 68-68v):
JORGE EDEGAR MONTEIRO ingressou com ação de indenização por dano material (cobrança de aluguéis) contra TERRA E CASA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, expondo, em síntese, que, em 27-10-2008, por meio de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel urbano, efetuou a compra de uma unidade residencial, número 09, constituída por uma residência de alvenaria, com dois pavimentos, com área privativa de 59,94m², a ser construída sob os terrenos de matrícula n.7.535 e 5.769. Foi acordado o preço de R$88.600,00, sendo que efetuou o pagamento de R$52.000,00, quando da assinatura do acordo, conforme cláusula 2.1-A e A. Também foi estabelecido que o prazo de entrega da unidade residencial a ser construída seria de 09 meses a partir da assinatura de financiamento na Caixa Econômica Federal, para quitação do saldo devedor. Ocorre que tendo obtido verba para adimplir seu saldo devedor, e passados mais de 16 meses do prazo estabelecido para entrega da obra, o autor em 24-5-2010, efetuou notificação extrajudicial e após propôs ação de rescisão contratual cumulada com danos materiais (010/1.11.0007867-3) a qual tramita na 4ª Vara Cível desta Comarca, onde foi pactuado a suspensão do processo até dia 30-11-2012, data limite para que a demandada entregue o imóvel. Destaca que o referido contrato estipula na cláusula 3.1.2 o pagamento de aluguel por atraso na entrega da obra, valor que deve ser definido pela média de três avaliações a serem elaboradas, cuja obrigação perpetuará até a entrega do imóvel. Salienta que o atraso na entrega do imóvel acarreta inúmeros prejuízos, seja pelo atraso no retorno do investimento que a entrega tardia acarreta, seja pela impossibilidade de o autor instalar-se com sua família no imóvel adquirido, fazendo perdurar seu gasto com locação residencial. Entende que a ré incidiu em mora contratual a partir de 24-01-2011, data em que expirou o prazo pactuado, de nove meses, após a notificação extrajudicial efetuada. Pede a condenação da demandada nas penalidades contratuais em decorrência do inadimplemento do pacto, desde a data prevista para conclusão da obra até a data de sua efetiva entrega, tendo por base os orçamentos juntados, no valor mensal de R$535,00; inversão do ônus da prova, além dos ônus sucumbenciais. Juntou documentos (fls.07-59).
Pediu e obteve concessão do benefício da AJG.
Citada, a demandada deixou fluir “in albis” o prazo para contestar (fl.67v).

O dispositivo foi exarado nos seguintes termos (fl. 69):
Isso posto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO, atribuindo ao autor o pagamento das custas processuais, com suspensão de exigibilidade da sucumbência, na forma do art. 12 da Lei 1060/50, por estar litigando sob o abrigo da gratuidade da justiça.
Registre-se. Intimem-se.

Contra o decisum irresignou-se o autor, mediante apelação (fls. 71-76) dispensada de preparo. Resgata que a decisão equivocou-se ao considerar suspensão do processo de rescisão contratual conexo com a presente demanda. Afirma que a suspensão tão somente impede o prosseguimento da ação e rescisão do dito contrato, não se excluindo pelo acordo firmado, o direito de aplicação de cláusula de multa contratual pelo atraso na entrega da obra como inicialmente contratado. Pondera que a repactuação de prazo para entrega da obra não implica ou acarreta o abono ou inexistência da atraso de fato. Alega que deve ser observado que ante atraso injustificado deve incidir multa em razão de perdas e danos conforme artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. Discorre que a indenização é devida pela impossibilidade de utilização do imóvel. Garante ser incontroverso que há atraso na obra, ressaltando ter sido decretada a revelia. Destaca ser certa a obrigação assumida pela apelada contratualmente pertinente ao pagamento de aluguel ao apelante, equivalente ao valor de mercado da unidade objeto do contrato, em caso de não ser entregue o imóvel no prazo convencionado. Colaciona jurisprudência sobre reparação por danos materiais ante descumprimento de prazo de entrega de imóvel. Requer o provimento do apelo para julgar totalmente procedente o pedido e condenar a empresa ré ao pagamento de aluguéis mensais no valor de R$ 535,00, a título de indenização.
À fl. 77 é recebido o recurso no duplo efeito.
Sem contrarrazões.
Os autos vieram a este Tribunal, sendo conclusos após declinação da competência (fls. 79-79v).
Registro, por fim, que foi observado o previsto nos artigos 549, 551 e 552 do CPC, nos moldes da adoção do sistema informatizado.
É o relatório.
VOTOS
Des. Luiz Renato Alves da Silva (RELATOR)
Adianto que o presente processo deve ser extinto sem resolução do mérito.
No caso em tela, o autor, Jorge Edegar Monteiro, ajuizou a presente ação indenizatória por danos materiais visando obter condenação da empresa ré, Terra e Casa Construtora e Incorporadora Ltda., ao pagamento de aluguéis, ante o atraso da entrega do imóvel que adquiriu da requerida.
Não tendo sido apresentada contestação, restou decretada a revelia da demandada.
Por oportuno, destaco que os efeitos da revelia não são automáticos e absolutos, de forma que o juiz pode deixar de aplicá-los quando o conjunto probatório determinar que os fatos não justifiquem a condenação, de acordo com seu livre convencimento motivado.
Nesse sentido há precedentes desta Corte:
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. RESPONSABILIDADE CIVIL. REVELIA. SERVIÇO DE TELEFONIA. DANOS MORAIS E MATERIAIS. BLOQUEIO POR DÍVIDA COBRADA INDEVIDAMENTE. 1. Revelia configurada. A carta AR de citação foi juntada em 21.05.2007 (verso da folha 21), tendo a demandada contestado o feito intempestivamente em 20.06.2007 (verso da folha 24). Não obstante, a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor (artigo 319, CPC) é relativa, não influenciando o direito aplicável à espécie, de modo que é lícito ao magistrado examinar e julgar conforme a prova dos autos. Contexto em que não se dispensa a parte demandante do ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito (art. 333, I, do CPC). (...) RECURSOS DAS PARTES DESPROVIDOS. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70023365968, Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Léo Romi Pilau Júnior, Julgado em 26/03/2008) Grifei.
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO DE COBRANÇA. CHEQUE. REVELIA. EFEITOS RELATIVOS. SOLIDARIEDADE. NÃO CONFIGURADA. Os efeitos da revelia previstos no art. 319 do Código de Processo Civil revestem-se tão-somente de força relativa, a qual pode restar mitigada ou afastada pelo convencimento do juiz derivado da realidade evidenciada nos autos, o que de fato ocorreu no presente. (...) Negado provimento ao recurso. (Apelação Cível Nº 70021786660, Décima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Cláudio Baldino Maciel, Julgado em 08/11/2007) Grifei.
Enfim, o julgador de acordo com seu livre convencimento motivado, não resta obrigado à aplicar a presunção de veracidade, contida no art. 319 do Código de Processo Civil, quando o conjunto probatório não justifica a condenação.
Logo, ainda que considerada implementada a revelia essa não é suficiente para acolher integralmente o pedido.
De fato, compulsando os autos tenho que não prospera a pretensão do recorrente.
Ocorre que conforme termo de audiência apresentado à fl. 56, observa-se que as partes litigantes nesse feito, concordaram com suspensão de outro feito ajuizado (ação de rescisão do contrato), posto que a empresa ré se comprometeu a entregar o imóvel em nova data, in casu 30/11/2012. Assim, repactuada nova data para entrega do bem, entendo não ser caso de aplicar multa.
Nesse mesmo sentido é a decisão recorrida da lavra da ilustre Juíza de Direito, Dra. Zenaide Pozenato Menegat, cuja fundamentação agrego às presentes razões de decidir a (fls. 68v-69):

Diante da inércia da ré, decreto-lhe a revelia, com os efeitos do art. 319 do CPC, presumindo-se verdadeiros os fatos articulados na inicial, quanto ao atraso na entrega da obra contratada.
A revelia, contudo, não implica, necessariamente, o acolhimento da pretensão deduzida na inicial, cabendo ao julgador verificar se dos fatos fictamente comprovados, decorre ou não a consequência jurídica pretendida pelo autor.
O contrato foi firmado em 27-10-2008, ficando estabelecido que a obra seria entregue no prazo de nove meses, a partir da assinatura de financiamento do saldo devedor na Caixa Econômica Federal, com uma tolerância de 150 (cento e cinquenta) dias, contados da data da contratação.
Somado o prazo de entrega (nove meses) com o de tolerância contratual (150 dias – equivalente a cinco meses), tem-se que a obra deveria ser entregue no prazo de 14 (quatorze) meses, desde que não ocorrido qualquer dos fatos ressalvados na cláusula 3.1.1, justificativos de atraso para imissão do promitente comprador na posse da unidade residencial adquirida.
Contudo, em outro feito, as partes resolveram suspender o processo até a data de 30-11-2012, que é a data limite em que a ré se comprometeu a entregar o imóvel (fl.56).
Com a suspensão do processo, que implica prorrogação amigável do prazo para entrega da obra, tem-se por suspensa também a cláusula de incidência da multa ora questionada, que seria exigível pelo descumprimento do novo prazo acordado.
Ocorre que o prazo de suspensão ainda não transcorreu integralmente, o que significa dizer que falece ao autor o direito de cobrar aluguel, por pretenso atraso na entrega da obra, sabendo-se que novo prazo foi estipulado, o qual encontra-se em fluência.
Tem-se, assim, que os efeitos da cláusula 3.1.2 do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel urbano, que determina a obrigação da promitente vendedora de pagar, ao promitente comprador, uma multa mensal equivalente ao aluguel da unidade residencial contratada (cláusula 3.1.2) foram igualmente suspensos, por força do novo prazo convencionado para entrega da obra.
Como corolário, inobstante a revelia, tem-se que dos fatos fictamente comprovados – atraso na entrega da obra – não decorre o direito de o autor receber locativos mensais pretéritos, a título de multa, tendo em vista que as partes convencionaram novo prazo de entrega da obra, prazo esse ainda em fluência, o que afasta, neste momento, a alegada inadimplência.
Ocorre que são incompatíveis entre si o ato de concessão de maior prazo para entrega da obra com a pretensão de cobrança de multa por atraso pretérito.

 Por outro lado, considerando que restou repactuada nova data para entrega do bem em momento anterior ao ajuizamento da ação, e observando que a sentença foi proferida antes da nova data combinada para entrega tenho que não se verifica presente o interesse de agir do autor.
Somente na eventualidade de vir a ser descumprido esse novo prazo caberá pretensão de indenização de valores gastos com aluguel.
Isso posto, de ofício, por se tratar de questão de ordem pública, extingo o processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 267, VI, do Código de Processo Civil, e mantenho a condenação do autor ao pagamento dos ônus sucumbenciais, suspensa a exigibilidade em face da concessão de assistência judiciária gratuita.
 Outrossim, julgo prejudicado o apelo.


Des.ª Liége Puricelli Pires (REVISORA) - De acordo com o (a) Relator (a).
Des. Giovanni Conti - De acordo com o(a) Relator(a).

 - Presidente - Apelação Cível nº 70053592275, Comarca de Caxias do Sul: "DE OFÍCIO, EXTINGUIRAM O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, E JULGARAM PREJUDICADO O EXAME DO APELO. UNÂNIME."


Julgador(a) de 1º Grau: ZENAIDE POZENATO MENEGAT


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