15 de set de 2014

LOCAÇÃO - Ação de Cobrança, Benfeitorias e Fiança




  
– PEDRO LUSO DE CARVALHO


A Décima Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul julgou, em 28 de agosto de 2014, a apelação interposta pela locatária e pelos fiadores na ação ordinária de cobrança de aluguéis, ajuizada na da Comarca de Passo Fundo; a locatária alega, nas suas razões de recurso, que tem direito na compensação dos valores aplicados nas benfeitorias por ela realizadas; os fiadores dizem, por sua vez, que a fiança não tem os efeitos pretendidos pelos locatários por não terem assinado o contrato de locação na condição de devedores solidários.
Segue, na íntegra, o acórdão proferido no recurso de apelação, que teve por relator o des. Ergio Roque Menine, in verbis:
 
APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA.
Benfeitorias. Compensação. Impossibilidade. O contrato de locação celebrado entre as partes dispõe que as benfeitorias eventualmente realizadas no imóvel não gerariam qualquer direito à retenção ou à indenização. Aplicação da Súmula 335 do STJ.
Notificação. Desnecessidade de notificação prévia dos fiadores para o ajuizamento da ação de execução contra si, por ausência de previsão legal. Figurando os fiadores como devedores solidários e principais pagadores dos encargos oriundos dos contratos de locação, são responsáveis pelos locativos impagos.
Vicio de consentimento. Inexiste nos autos qualquer prova sobre a alegada existência de vício de consentimento, permanecendo, assim, hígida a fiança prestada no contrato de locação firmado entre as partes.
Sentença e sucumbência mantidas.
NEGARAM PROVIMENTO AOS APELOS. UNÂNIME.

Apelação Cível

Décima Sexta Câmara Cível
Nº 70054363767 (N° CNJ: 0161003-03.2013.8.21.7000)

Comarca de Passo Fundo
SX COMUNICACAO VISUAL LTDA E OUTROS

APELANTE/APELADO
NEUSA CATARINA DE MARCHI

APELANTE/APELADO
OLINDO JOSE DE MARCHI

APELANTE/APELADO
ROSANGELA FRANCIOZI FURLANETTO

APELADO
NEIVA ROSS PAGNUSSAT

APELADO
ALDA ROSS

APELADO
DORLI ANTONIO MELO PAGNUSSAT

APELADO

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.
Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento aos apelos.
Custas na forma da lei.
Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Senhores Des.ª Ana Maria Nedel Scalzilli (Presidente) e Des. Paulo Sergio Scarparo.
Porto Alegre, 28 de agosto de 2014.


DES. ERGIO ROQUE MENINE,
Relator.

RELATÓRIO
Des. Ergio Roque Menine (RELATOR)
Tratam-se de apelações cíveis interpostas por SX COMUNICAÇÃO VISUAL LTDA. e OLINDO JOSÉ DE MARCHI E NEUSA CATARINA DE MARCHI em face da sentença (fls. 154/156v) que julgou procedente o pedido contido na ação de cobrança ajuizada por ROSÂNGELA FRANCIOZI FURLANETTO, para:
CONDENAR os réus ao pagamento dos alugueis vencidos desde 05.05.09 até 05.10.09 (de R$ 1.456,11 para o pavilhão e de R$ 335,00 para o apartamento) e o IPTU mensal de R$ 94,64 pelo mesmo período; 2) tarifas de energia elétrica de R$ 421,70, vencida em 17.08.09, R$ 66,95, vencida em 17.08.09, R$ 289,38, vencida em 16.09.09 e R$ 17,41, vencida em 17.09.09, de R$ 15,79, vencida em 19.10.09 e R$ 54,37, vencida em 20.10.09; 3) tarifas de água e esgoto de R$ 52,29, de R$ 66,23 e de R$ 142,86, pagas em 09.11.09, totalizando R$ 13.650,55, já acrescida a correção monetária, juros moratórios e multa de 10%, calculado em 24.11.09, mantendo-se a mesma forma de correção monetária, incidência de juros e multa pactuados, forte no artigo 269, I, 319, 330, II, do CPC, artigos 62, II da Lei nº 8.245/91, com a redação dada pela Lei nº 12.112/09.

Condeno a parte ré ao pagamento das custas judiciais e ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação, considerando o tempo despendido e o trabalho desenvolvido, forte no artigo 20, § 3º, do CPC, observando-se a gratuidade judiciária concedida aos réus Olinto e Neusa de Marchi.

Transitada em julgado, verifiquem as custas judiciais, caso ainda não tenha sido certificado, intimando-se para pagamento, inclusive pessoalmente, na forma do artigo 524 da Consolidação Normativa Judicial. Após, em não sendo pagas, proceda-se na forma do Ato nº 010/2011 da P, comunicando-se as custas inadimplidas para a Unidade de Cobrança do Departamento de Receita por ofício enviado por meio eletrônico (cobranca@tjrs.jus.br), certificando-se a providência nos autos e, em seguida, arquivando-os informando o motivo no sistema: processo baixado com custas pendentes.  Posteriormente, em sendo quitadas as custas judiciais, o processo deverá ser reativado para certificar a quitação e efetuar nova baixa no sistema sem a informação de custas pendentes.

Em suas razões recursais (fls. 158/161), a apelante SX COMUNICAÇÕES VISUAL LTDA, alega que o caso em tela fere diretamente o principio da boa-fé objetiva. Sustenta que o proprietário autorizou a reforma ocorrida no imóvel, devendo assim, serem descontados os valores gastos e comprovados, com os débitos existentes. Defende que a autorização para as reformas no imóvel foram posteriores a assinatura do contrato de locação, caracterizando assim, uma renuncia expressa de qualquer outra cláusula contratual. Nesses termos, pugna pelo provimento do apelo, com a condenação da autora ao pagamento dos honorários advocatícios em percentual de 20%.
Também inconformados, apelam os réus/fiadores (fls. 164/167), alegando que a autora não tomou as devidas cautelas de firmar/notificar os fiadores de tal resolução contratual, razão pela qual restam desonerados da suposta fiança prestada. Afirmam que no momento da assinatura da fiança, os mesmos tinham ciência de que estavam assinando o contrato como testemunhas, e não como fiadores. Defendem que as benfeitorias devem ser compensadas do débito existente. Nesses termos, requerem o provimento do recurso.
Tempestivos os recursos.
Devidamente preparado o recurso da ré SX COMUNICAÇÕES VISUAL LTDA (fl. 163) e dispensados do preparo os réus OLINDO e NEUSA, as apelações foram recebidas no duplo efeito (fl. 168).
Em contrarrazões (fls. 170/178), a apelada rebateu as alegações apresentadas, requerendo a manutenção da sentença de primeiro grau.
Por fim, registro que foi observado o disposto nos artigos 549, 551 e 552 do CPC, tendo em vista a adoção do sistema informatizado.
É o relatório.
VOTOS
Des. Ergio Roque Menine (RELATOR)
Analiso conjuntamente ambos os recursos de apelo.
                        De acordo com a cláusula terceira do contrato locatício (fl. 07), as benfeitorias eventualmente realizadas no imóvel, com ou sem o consentimento do locador, sejam úteis, necessárias ou voluptuárias, incorporam-se a este, não ensejando qualquer direito à retenção, compensação ou indenização.
A respeito do assunto, transcrevo o seguinte precedente:
LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE ALUGUERES OPOSTOS PELO FIADOR. - Somente nos casos de execução cambial faz-se indispensável a instrução da petição inicial com a via original do título. Caso em que se afigura válida a instrução da execução com fotocópia do contrato de locação. - O contrato de locação somente se extingue com a efetiva restituição das chaves (da posse) do bem ao locador. A mera desocupação do imóvel pelo inquilino, por si só, não corresponde ao termo final da locação. - Nos termos dos arts. 35 da Lei n. 8.245/1991, art. 578 do Código Civil e do verbete da Súmula n. 335 do Superior Tribunal de Justiça, em contratos de locação, o locatário pode renunciar validamente ao direito de retenção e indenização de benfeitorias úteis e necessárias. Havendo renúncia contratual, é descabida a pretensão indenizatória ou compensatória. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70059219436, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em 15/05/2014)

Ainda no mesmo sentido, é o enunciado sumular nº 335 do colendo STJ: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.
A simples autorização juntada aos autos pelo locatário (fl. 76), não afasta o determinado na cláusula terceira do contrato locatício firmado entre as partes. Ademais, ainda havendo autorização, tal restou clara quanto as condições em que se dariam as melhorias, senão vejamos: “Melhorias estas, que, a critério do Locador(a), deverão agregar ao imóvel por ocasião da entrega do imóvel”.
Portanto, havendo expressa previsão no sentido de que as benfeitorias realizadas pela locatária, mesmo que autorizadas pela locadora, não gerariam qualquer tipo de indenização, fica afastado o pleito de compensação de valores formulado pelos apelantes.
Em relação à alegada ilegitimidade dos fiadores, por não terem sido notificados do término do contrato não prospera, uma vez que inexiste previsão legal na Lei do Inquilinato, da necessidade de prévia notificação ou comunicação ao fiador, do débito nos locativos e encargos por parte do locatário, bem como a respeito da resolução do contrato.
Os apelantes, ora fiadores, assumiram a condição de principais pagadores e devedores solidários, dos locativos e encargos decorrentes dos contratos de locação, até a entrega das chaves do imóvel, pela locatária (fls. 06/12 e 13/19), sendo responsáveis, portanto, pelo pagamento dos aluguéis e encargos em atraso, não adimplidos pela inquilina.
Assim, os apelantes/fiadores respondem solidária e conjuntamente com a locatária, pelos aluguéis em atraso, bem como todos os encargos oriundos do contrato entabulado entre as partes, independente de notificação prévia a respeito da resolução do contrato.
Nesse sentido, segue precedente desta Egrégia Corte:
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DO DEVEDOR. FIADORES. LOCAÇÕES. PRELIMINARES. I- As nulidades sobre o laudo pericial devem ser arguidas na primeira oportunidade de manifestação dos autos. Alegação em sede recursal. Preclusão. Preliminares de nulidade do laudo rejeitadas. II- Os contratos de locação assinados pelos fiadores e duas testemunhas, são títulos executivos extrajudiciais aptos a embasar a ação de execução contra os fiadores. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. DESNECESSIDADE. Figurando os embargantes/fiadores como devedores solidários e principais pagadores dos encargos oriundos dos contratos de locação, são responsáveis pelos locativos impagos. Desnecessidade de notificação prévia dos fiadores para o ajuizamento da ação de execução contra si, por ausência de previsão legal. MULTA MORATÓRIA. CORREÇÃO MONETÁRIA. Havendo previsão no contrato de locação, a multa moratória em 10% sobre o débito é devida, no caso de inadimplemento dos locativos e encargos, não se mostrando abusiva. Precedentes. Atualização do débito, pela correção monetária, utilizando-se o índice do IGP-DI, conforme avençado no contrato. PRELIMINARES REJEITADAS. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70052422870, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Catarina Rita Krieger Martins, Julgado em 25/07/2013)

Por fim, melhor sorte não socorre aos apelantes/fiadores, em relação ao alegado desconhecimento da fiança prestada, uma vez que assinaram livre e espontaneamente o pacto acessório da fiança, tanto no contrato entabulado entre a autora e o anterior locatário, como no contrato entabulado posteriormente com a nova locatária – SX COMUNICAÇÕES VISUAL LTDA -, não existindo nos autos qualquer prova de eventual ocorrência de vício de consentimento.
Sobre o tema, destaco precedentes desta Câmara:
MANDATOS. AÇÃO ANULATÓRIA. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. ÔNUS DA PROVA COMPETE À PARTE AUTORA (ART. 333, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL). Caso em que a parte autora não logrou comprovar o alegado vício de consentimento (erro) apresentado como causa de pedir em ação anulatória de procuração pública. Mantida a sentença de improcedência da ação. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70059930644, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em 31/07/2014)

APELAÇÃO CÍVEL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFISSÃO DE DÍVIDA. COAÇÃO E VÍCIO DE CONSENTIMENTO. NÃO COMPROVADOS. Não havendo sequer indícios de que a parte ré tenha sido compelida a firmar o contrato de confissão de dívida ou da ocorrência de vício de consentimento (indução em erro), é de ser confirmado o juízo de procedência do pedido deduzido na inicial. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70059646885, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em 05/06/2014)

Diante do exposto, voto no sentido de negar provimento aos apelos, mantendo hígida a sentença de primeiro grau.

Des. Paulo Sergio Scarparo (REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a).
Des.ª Ana Maria Nedel Scalzilli (PRESIDENTE) - De acordo com o(a) Relator(a).
DES.ª ANA MARIA NEDEL SCALZILLI - Presidente - Apelação Cível nº 70054363767, Comarca de Passo Fundo: "NEGARAM PROVIMENTO AOS APELOS. UNÂNIME."

Julgador(a) de 1º Grau: CARLA PATRICIA BOSCHETTI MARCON DELLA GI



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