21 de out de 2015

[Dir. Civil] Resolução de Promessa de Compra e Venda



– PEDRO LUSO DE CARVALHO

Em data de 14 de outubro de 2015 a Vigésima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado julgou a Apelação Cível nº70066702333, interposta pelo réu da ação de resolução contratual cumulada com devolução de valores pagos, que foi julgada procedente pelo juízo de origem, a Comarca de Porto Alegre. O recurso teve por relator o Des. Carlos Cini Marchionatti. Por unanimidade, a colenda Câmara negou provimento à apelação, por entender que a autora cumpriu com o que foi estipulado no contrato, o mesmo não tendo ocorrido com o réu-vendedor, que não atendeu o prazo estipulado para a entrega do imóvel, objeto do compromisso.
Segue, na íntegra, o acórdão:

 Apelação Cível. Compromisso de compra e venda de unidade autônoma. Ação denominada de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos. Atraso na entrega. Restituição das quantias pagas.
O cumprimento das exigências contratuais por parte da promitente compradora, somado ao descumprimento da promitente vendedora quanto à entrega da unidade edilícia, justifica a restituição integral do valor já pago pela demandante, acrescida de correção monetária pelo IGP-M, a contar de cada desembolso, e de juros de mora desde a citação.
Aplica-se a Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Apelação Cível

Vigésima Câmara Cível
Nº 70066702333 (Nº CNJ: 0355611-30.2015.8.21.7000)

Comarca de Porto Alegre
PROJETO IMOBILIARIO 65 LTDA

APELANTE
JANE ELISABETE FERREIRA DIAS

APELADO

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.
Acordam os Desembargadores integrantes da Vigésima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento à apelação.
Custas na forma da lei.
Participaram do julgamento, além do signatário (Presidente), os eminentes Senhores Des. Glênio José Wasserstein Hekman e Des.ª Walda Maria Melo Pierro.
Porto Alegre, 14 de outubro de 2015.


DES. CARLOS CINI MARCHIONATTI,
Relator.

RELATÓRIO
Des. Carlos Cini Marchionatti (RELATOR)
Jane Elisabete Ferreira Dias ajuizou ação denominada de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos em face de Projeto Imobiliário 65 Ltda., julgada procedente pelo juízo de origem, nos termos do dispositivo a seguir reproduzido (fl. 167, verso):

DIANTE DO EXPOSTO, julgo PROCEDENTE esta ação ordinária para:

a) declarar rescindo o contrato entabulado entre as partes;

b) condenar a ré a devolver à autora o valor despendido para pagamento do imóvel, qual seja, R$ 26.979,17, com correção e juros tal qual posto em fundamentação.

Condeno também a ré ao pagamento das custas do processo e de honorários advocatícios ao patrono da autora, que fixo em 5% sobre o valor da condenação, para cada ré, forte no art. 20, § 3º, do Código de Processo Civil, atendidos seus parâmetros, considerando o trabalho desenvolvido na demanda.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

A demandante opôs embargos de declaração (fls. 170-171), que foram acolhidos para sanar contradição, constando da sentença, ainda, o seguinte (fl. 172):

Condeno também a ré ao pagamento das custas do processo e de honorários advocatícios ao patrono da autora, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, forte no art. 20, § 4º, do Código de Processo Civil, atendidos seus parâmetros, considerando o trabalho desenvolvido na demanda.

A demandada interpõe apelação (fls. 174-179), alegando que a sentença desconsiderou a aplicação das cláusulas contratuais previstas no caso de rescisão (itens 4.2.2 e 4.2.3 do contrato), que estabelecem a restituição de 70% das parcelas pagas, requerendo a redução da verba honorária ou, ainda, a condenação da demandante ao pagamento dos ônus sucumbenciais.
O recurso foi recebido (fl. 185) e contra-arrazoado (fls. 187-190).
A adoção da informatização justifica a simplificação do procedimento recursal dos artigos 549 a 552 do CPC.
É o relatório.
VOTOS
Des. Carlos Cini Marchionatti (RELATOR)
No âmbito da relação contratual entre as partes, justifica-se a sentença, que se reafirma integralmente.
A relação se tornou conflituosa, de maneira que a construtora não entregou a unidade autônoma no prazo e deu causa ao inadimplemento, o que justifica a resolução contratual e a restituição do preço pago pela demandante.
Refiro que o juízo declarou a licitude da cláusula de tolerância, pois a data prevista para a entrega do imóvel era janeiro de 2014 (fl. 12), com acréscimo do prazo de 180 dias previsto na cláusula 5.1.1. (fl. 28), de modo que a entrega deveria ter ocorrido em julho de 2014, conforme a sentença.
A demandante, portanto, cumpriu as exigências contratuais, especialmente no que diz respeito ao pagamento das parcelas da unidade autônoma, conforme documentos das folhas 56-83, no valor de R$ 26.979,17, de um total de R$ 147.451,25, havendo saldo a financiar de R$ 115.749,02.
A resolução contratual por culpa exclusiva da demandada traz consigo a restituição integral das parcelas pagas, demonstradas e consignadas, exatamente como considerou a sentença.
Recentemente, o egrégio Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 543, inteiramente aplicável:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Nas circunstâncias do presente caso é inadmissível que o promitente comprador seja penalizado na redução do valor da restituição a que tem direito.
A propósito, os seguintes precedentes da 20ª Câmara:

COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA RÉ, QUE NÃO CONCLUIU A OBRA CONFORME PROMETIDO AO PROMITENTE COMPRADOR. O inadimplemento da obrigação por parte da promitente vendedora autoriza a rescisão do contrato. Prova dos autos demonstrando sua responsabilidade pelo atraso na entrega da obra. Hipótese em que a restituição das parcelas recebidas deve ser integral, sem lugar para a dedução de quaisquer valores. Danos morais inexistentes em razão do risco do negócio. O descumprimento de cláusula contratual não enseja indenização por danos morais. Ausente prova do constrangimento a autorizar a indenização requerida. APELO PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70052201704, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Rubem Duarte, Julgado em 30/01/2013);

APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL. Das circunstâncias segundo as quais a construtora não entregou o apartamento no prazo contratual e deu causa ao inadimplemento do promitente comprador, justifica-se a resolução contratual e a restituição do preço pago. O direito de retenção de 25% do preço pago somente se justifica em caso de inadimplemento exclusivo do promitente comprador, o que não ocorreu no caso. O pedido de indenização por danos morais se justifica mediante a inscrição indevida do nome do demandante e promitente comprador no sistema de proteção ao crédito. Indenização de dano moral arbitrada na sentença de acordo com as circunstâncias e com a ação da jurisprudência da Vigésima Câmara Cível. (Apelação Cível Nº 70064959752, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 10/06/2015);

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO E PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. No caso concreto, o aditivo contratual constitui prova inequívoca da alteração da data da entrega do imóvel, ante o adimplemento do preço pela compradora. Com efeito, o atraso na entregado imóvel implica mora da empresa ré, impondo-se a devolução dos valores pagos devidamente atualizados, bem como o reconhecimento do dever de indenizar por perdas e danos. Precedentes jurisprudenciais. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70048845341, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Julgado em 26/09/2012);

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS PELOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES. INOVAÇÃO RECURSAL. ALTERAÇÃO DA TESE DEFENSIVA. AUSÊNCIA DE REQUISITO INTRÍNSECO DE ADMISSIBILIDADE. CLÁSULA PENAL MORATÓRIA. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM O DESFAZIMENTO DO PACTO. RETENÇÃO DE 30% DOS VALORES PAGOS. É vedada a modificação da tese defensiva após a apresentação da contestação, conforme exegese do art. 303 do CPC. Caso em que a peça contestacional, no ponto tocante ao motivo das resoluções contratuais, versou sobre os atrasos havidos por parte de terceiros (escassez da mão-de-obra, expedição do habite-se, etc.), enquanto as razões recursais limitam-se à alegação de que a motivação do desfazimento de dois dos três contratos entabulados entre as partes seria a desistência dos autores, em razão do inadimplemento das contraprestações avençadas. Desse modo, uma vez que a sentença fustigada reconheceu a culpa exclusiva da promitente vendedora pela resolução dos pactos - em razão do atraso substancial na entrega dos imóveis -, não há que se falar na retenção de qualquer valor pago pelos promissários compradores. A aplicação da cláusula penal compensatória, estipulada em favor da ré, somente incidiria em caso de resolução do contrato por culpa dos promissários compradores. CLAUSULA PENAL MORATÓRIA. A cláusula penal moratória visa a estimular o adimplemento contratual, assim como - ainda que em menor grau - a compensar a parte contrária pelos danos decorrentes do cumprimento em atraso de parte do contrato, podendo, desta forma, ser exigida de forma concomitante ao cumprimento da obrigação (art. 411 do diploma civil). Destarte, no que tange ao instrumento contratual que foi mantido hígido, não há dúvidas de que deve ser mantida a condenação da ré ao pagamento da cláusula penal moratória. Outrossim, em que pese não seja comum a cumulação do pedido de resolução com o de condenação da parte contrária ao pagamento de multa moratória, não se vislumbra, dos artigos de lei que disciplinam a matéria, a existência de vedação expressa neste sentido. Assim, impõe-se a manutenção da exigibilidade da multa de mora também em relação aos contratos cuja resolução foi declarada. PREQUESTIONAMENTO. Por força do art. 131 do CPC, no qual insculpido o princípio do livre convencimento motivado do juiz, o julgador não está obrigado a examinar todos os fundamentos legais apresentados pelas partes, tendo em vista que pode decidir a causa de acordo com os motivos jurídicos necessários à sustentação de seu convencimento. Por conseguinte, desnecessário o prequestionamento do artigo indicado pelos recorridos. Conheceram em parte do apelo e, na parte conhecida, negaram-lhe provimento. Unânime. (Apelação Cível Nº 70065371593, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Dilso Domingo Pereira, Julgado em 08/07/2015).

Reafirma-se a sentença, que determinou a restituição à demandante da integralidade da quantia paga, acrescida de correção monetária pelo IGP-M, a contar da data do desembolso, e juros de mora de 1% ao mês, desde a citação.
Diante do exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação.

 Des. Glênio José Wasserstein Hekman (REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a).

Des.ª Walda Maria Melo Pierro - De acordo com o(a) Relator(a).

DES. CARLOS CINI MARCHIONATTI - Presidente - Apelação Cível nº 70066702333, Comarca de Porto Alegre: "NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME."

Julgador(a) de 1º Grau: KETLIN CARLA PASA CASAGRANDE


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