30 de mai de 2015

CONDOMÍNIO – Dívida Cobrada do Proprietário Registral



   
– PEDRO LUSO DE CARVALHO


A Vigésima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que teve por relator o Des. Carlos Cini Marchionatti, julgou, em 15 de abril de 2015, recurso de apelação interposto pela parte vencida, cuja sentença foi confirmada por unanimidade, por entender que responde pela dívida, junto ao condomínio edilício, por quem tem o seu nome lançado no cartório imobiliário na condição de proprietário; o fato de ter este assinado contrato de promessa de compra e venda com terceira pessoa (não quitada e não registrada) não lhe tira a legitimidade processual passiva para responder à ação de cobrança intentada, como se vê pelo o acórdão proferido pela referida câmara, que confirmou a sentença na íntegra:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE despesas CONDOMINIAIS edilícias. AÇÃO DIRIGIDA AO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. legitimidade passiva. promessa de compra e venda a promitente comprador.
É jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e da Câmara que o condomínio edilício pode propor ação de cobrança de despesas condominiais ao proprietário, segundo o Registro de Imóveis, ou ao possuidor do imóvel, o que for mais favorável ao condomínio, porque prepondera o interesse da coletividade, salvo prova em contrário.
A alegação de que houve promessa de compra e venda, que se encontra em discussão judicial, antes de evitar a ação, justifica-a, porque o condomínio não pode esperar indefinidamente.
A situação entre os promitentres contratantes deve ser resolvida entre eles, e o proprietário registral responde ao condomínio.

Apelação Cível

Vigésima Câmara Cível
Nº 70064149099 (N° CNJ: 0100287-39.2015.8.21.7000)

Comarca de Porto Alegre
PROJETO IMOBILIARIO CONDOMINIO PARK PLAZA SPE 52 LTDA

APELANTE
CONDOMINIO RESIDENCIAL PARK PLAZA

APELADO

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.
Acordam os Desembargadores integrantes da Vigésima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento à apelação.
Custas na forma da lei.
Participaram do julgamento, além do signatário (Presidente), os eminentes Senhores Des. Glênio José Wasserstein Hekman e Des.ª Walda Maria Melo Pierro.
Porto Alegre, 15 de abril de 2015.


DES. CARLOS CINI MARCHIONATTI,
Relator.

RELATÓRIO
Des. Carlos Cini Marchionatti (RELATOR)
Projeto Imobiliário Condomínio Park Plaza SPE 52 Ltda. apela da sentença que julgou procedente o pedido deduzido na ação de cobrança de despesas condominiais ajuizada por Condomínio Residencial Park Plaza, assim (fls. 126-131):
1 – Relatório

Vistos e examinados estes autos.

Trata-se de ação de cobrança de despesas condominiais ajuizada por Condomínio Residencial Park Plaza em face de Projeto Imobiliário Condomínio Park Plaza SPE 52 Ltda, ambos qualificados nos autos.

Relatou, em síntese, que a demandada é proprietária do apartamento n.° 204 da Torre 5 e Box 65, o qual havia sido adquirido por Geny dos Santos Inchausti, que em face do atraso na obra postulou a resolução do contrato judicialmente, sendo que jamais teve a posse deste. Alegou que a empresa ré é, portanto, a única responsável pelo pagamento das taxas condominiais da referida unidade habitacional. Salientou que as chamadas extras de janeiro e fevereiro de 2011, além das cotas condominiais vencidas nos meses de março de 2011 até outubro de 2012, restaram impagas. Aduziu que o débito perfaz o montante de R$ 13.571,75 atualizado até a data de 24 de outubro de 2013. Ressaltou que já efetuou diversas tentativas de cobrança tanto em face do promitente comprador quanto da ré, sem, contudo, obter êxito. Propugnou pela procedência do pedido, atinente a condenar a empresa ré ao pagamento da quantia de R$13.571,75 atualizada até a data de 24 de outubro de 2013, em valores corrigidos desde o vencimento, bem como as vencidas no curso da lide. Acostou documentos.

Considerando a possibilidade de conciliação entre as partes, os autos foram remetidos ao Projeto Conciliação.

Realizada audiência de conciliação, esta resultou inexitosa.

Citada, a parte ré apresentou contestação, arguindo preliminarmente sua ilegitimidade de parte, porquanto o presente caso apresenta uma situação excepcional uma vez que não obstante esteja o imóvel como de sua propriedade no Registro de Imóveis, este foi prometido à venda por terceiro, o qual deve responder por estes encargos. Quanto ao mérito da causa, sustentou que na hipótese de ser responsabilizada deve ser de forma solidária com a promitente compradora. Aduziu que todas as despesas condominiais relativas à unidade passaram a ser de inteira responsabilidade da promitente compradora acima referida. Alegou não ser a possuidora do imóvel em questão, de modo que desconhece o valor mensal das verbas condominiais. Salientou que o autor não se desincumbiu do seu ônus probatório, uma vez que não comprovou a existência de dívida. Asseverou que a planilha apresentada pelo demandante mostra-se confusa. Destacou ser indevido o pedido de condenação dos honorários estipulados na convenção de condomínio, cabendo a parte vencida tão somente o pagamento de honorários de sucumbência. Requereu o acolhimento da preliminar arguida, ou no mérito a improcedência do pedido. Acostou documentos.

Sobreveio réplica à contestação apresentada.

Dos documentos juntados com a réplica fora dada vista à demandada, que não se manifestou.

Restaram as partes intimadas quanto a produção de novas provas, ocasião em que apenas o autor manifestou-se requerendo o julgamento do feito no estado em que se encontra.
Nada mais sendo requerido, vieram os autos conclusos para sentença.

É O RELATO.
PASSO A DECIDIR.
2 – Motivação

Passo a proferir julgamento antecipado da lide, com fulcro no art. 330, I, do C.P.C.

O motivo que ensejou o ajuizamento da presente ação de cobrança radica na inadimplência da parte ré no tocante às chamadas extras dos meses de janeiro e fevereiro de 2011, bem como das quotas condominiais vencidas e impagas no período de março de 2011 até outubro de 2013, assim como as que se vencerem no curso da lide.

Inicialmente, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela ré, por se constituírem, as quotas condominiais, em obrigação de natureza propter rem, de modo que é facultado ao condomínio credor demandar contra qualquer das partes que tenham vínculo jurídico com o imóvel gerador do débito condominial, quais sejam, proprietário, possuidor, promitente vendedor, o que mais breve poderá cumprir com a obrigação.

Nesse sentido, a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS E DMAE. DEMANDA DIRECIONADA CONTRA O PROPRIETÁRIO REGISTRAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. Em relação ao débito condominial, há solidariedade passiva entre todos que tem vínculo jurídico com a coisa (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.), podendo o Condomínio escolher demandar contra qualquer deles. Precedentes do STJ. As despesas relativas ao consumo de água (DMAE) são despesas ordinárias, que como tal constituem o débito condominial, não podendo o proprietário, contra quem é direcionada a cobrança, eximir-se do pagamento. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70049241441, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Luiz Renato Alves da Silva, Julgado em 20/03/2014) Grifei.

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. A jurisprudência, sensível à indispensabilidade do pagamento das cotas condominiais para a sobrevivência do condomínio, tem reconhecido que pode o débito condominial ser cobrado tanto do proprietário como do possuidor que adquiriu o bem por contrato não registrado junto ao álbum imobiliário, tudo a depender do caso concreto. Isso porque se trata de obrigação propter rem, atrelada à própria coisa, podendo, de qualquer modo, ser penhorado o imóvel gerador das cotas em atraso. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70056681208, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 05/12/2013) Grifei.

No mérito, verifico que as circunstâncias mais relevantes da lide, ou seja, a propriedade do imóvel, conforme matrícula constante às fls. 45/46, assim como, a inadimplência no tocante às quotas condominiais no período antes referido, restaram suficientemente comprovadas nos autos, o que autoriza o acolhimento do pedido.

Ademais, em que pese tenha a parte ré impugnado o cálculo realizado pelo demandante, deixou de esboçar qualquer justificativa plausível para o seu inadimplemento, de modo que não logrou comprovar a ocorrência de algum fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito perseguido pelo autor, nos termos do art. 333, II, do CPC.

Desta feita, comprovada a mora do devedor, tal circunstância autoriza o acolhimento do pedido deduzido pela parte autora.

Isto porque as obrigações oriundas das despesas de condomínio são de natureza propter rem, ou seja, obrigações de cunho real, e, portanto, devem ser suportadas por quem figure como proprietário do bem ou por seu legítimo possuidor, sendo que a dívida porventura existente persegue quem estiver na posse ou propriedade imóvel, independentemente da época em que gerada.

Assim, ante a natureza da obrigação em alusão, a procedência do pedido é medida que se impõe.

3 – Dispositivo

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido deduzido na presente ação de cobrança de despesas condominiais ajuizada por Condomínio Residencial Park Plaza em desfavor de Projeto Imobiliário Condomínio Park Plaza SPE 52 Ltda, ao efeito de condenar a parte ré ao pagamento da importância de R$ 13.571,76 (treze mil quinhentos e setenta e um reais e setenta e seis centavos), expresso na inicial às fls. 04/05. O valor deverá a ser corrigido monetariamente pelo IGP-M, por se tratar de indexador que melhor reflete a desvalorização da moeda frente à inflação e juros de mora de 12% ao ano, ambos a contar da data do cálculo, qual seja, 24 de outubro de 2013, pela exegese do art. 406 do Código Civil. Incidirá, ainda, multa convencional de 2% nos termos do art. 1.336, §1º, do Código Civil, também a partir da ajuizamento da demanda.

Condeno ainda a parte demandada ao pagamento das quotas condominiais vincendas e eventualmente impagas, após o ajuizamento da demanda, consoante preconiza o art. 290 do C.P.C, as quais também deverão ser corrigidas monetariamente pelo IGP-M, acrescida de juros de mora de 1% ao mês, a contar da data do inadimplemento, e multa convencional de 2% forte no art. 1336, § 1°, do Código Civil.

Ante a sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios ao patrono do autor, que fixo em 20% sobre o valor da condenação a ser corrigido até a data do efetivo pagamento, atento ao disposto no art. 20, §, 3º do C.P.C.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Transitada em julgado, arquivem-se com baixa.
Porto Alegre, 1º de setembro de 2014.
Régis de Oliveira Montenegro Barbosa,
Juiz de Direito.

A demandada requer o provimento do recurso para o fim de que, preliminarmente, seja reconhecida sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que “a partir da conclusão do empreendimento as quotas condominiais relativas à unidade adquirida passaram a ser de inteira responsabilidade do promitente comprador” (fl. 135). No mérito, pugna pelo afastamento da condenação ao pagamento das despesas condominiais, devendo o condomínio demandante arcar com os ônus sucumbenciais.
O recurso de apelação foi recebido (fl. 141) e contra-arrazoado (fls. 143-147).
A adoção da informatização justifica a simplificação do procedimento recursal dos artigos 549 a 552 do CPC.
É o relatório.
VOTOS

Des. Carlos Cini Marchionatti (RELATOR)

Essencialmente, é jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e da Câmara que o condomínio edilício pode propor ação de cobrança de despesas condominiais ao proprietário, segundo o Registro de Imóveis, ou ao possuidor do imóvel, o que for mais favorável ao condomínio, porque prepondera o interesse da coletividade, salvo prova em contrário.
A alegação de que houve promessa de compra e venda, que se encontra em discussão judicial, antes de evitar a ação, justifica-a, porque o condomínio não pode esperar indefinidamente.
A situação entre os promitentres contratantes deve ser resolvida entre eles, e o proprietário registral responde ao condomínio.
Antecipo meu voto para negar provimento à apelação, reafirmando a  sentença, acima reproduzida, criteriosa e exata, pelos seus próprios fundamentos, os quais adoto como razões de decidir, agregando, ainda, as seguintes considerações:
Como já se observou em casos análogos, a ação de cobrança de despesas condominiais pode, em princípio, ser proposta contra o proprietário, segundo o Registro de Imóveis, ou contra o possuidor do imóvel, na preservação dos interesses coletivos e, justamente para evitar a discussão quanto à legitimidade da parte, pode ser ajuizada contra um ou outro ou contra ambos.
Conforme entendimento da Câmara e do egrégio Superior Tribunal de Justiça, prevalece o interesse da coletividade, assim como a unidade edilícia responde pelo débito condominial.
O pagamento das cotas de condomínio constitui-se na chamada obrigação propter rem e decorre da aquisição da propriedade que, via de regra, em se tratando de bem imóvel, se dá pela transcrição ou pelo registro no Registro de Imóveis, conforme artigos 530, inciso I, 531 e 533, do Código Civil.
Nesse sentido, valho-me dos seguintes precedentes jurisprudenciais análogos do Superior Tribunal de Justiça e da Vigésima Câmara Cível:

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. COMPRA E VENDA REGISTRADA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
POSSE. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. LEGITIMIDADE DA ADQUIRENTE.
1.- A jurisprudência desta Corte entende que que "a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto" (EREsp 138.389/MG, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA , DJ 13.09.99).
2.- No presente caso, "o adquirente, em alienação fiduciária, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que anteriores à aquisição, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais" (REsp 827.085/SP, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 04/05/2006, DJ 22/05/2006, p. 219).
3.- Agravo Regimental improvido.
(AgRg no REsp 1413977/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/02/2014, DJe 14/03/2014);

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DIRIGIDA AO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. DENUNCIAÇÃO DA LIDE AOS TERCEIROS ADQUIRENTES. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. Consoante a jurisprudência pacífica da Câmara e do Superior Tribunal de Justiça, a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser proposta contra o proprietário, segundo o Registro de Imóveis, ou contra o possuidor do imóvel, porque prepondera o interesse da coletividade. O condomínio, na preservação dos interesses coletivos e justamente para evitar a discussão quanto à legitimidade da parte, pode ajuizar a ação contra um ou outro ou contra ambos. (Apelação Cível Nº 70059601864, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 28/05/2014)

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. Conforme entendimento desta Câmara, a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser proposta contra o proprietário, segundo a matrícula do Registro de Imóveis, ou contra o possuidor. No caso, não há falar em ilegitimidade passiva, uma vez que a ação foi movida contra o proprietário. A procedência da ação é medida que se impõe, porquanto comprovado o inadimplemento das cotas condominiais referidas pela parte autora. Precedentes da Corte. Honorários adequadamente dimensionados. AFASTARAM A PRELIMINAR E NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70061485041, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em 28/01/2015).

No caso dos autos, vê-se pela matrícula do imóvel junto ao Registro de Imóveis (fls. 45-46), que a propriedade da unidade edilícia encontra-se em nome da demandada, não relevando, para a discussão, o fato de a unidade edilícia ter sido adquirida por terceira pessoa que, em face do atraso da entrega da obra, postulou a resolução do contrato judicialmente, sem jamais exercer a posse sobre o imóvel.
Com efeito, sendo a demandada proprietária do imóvel, conforme registro, é esta parte legítima para compor o polo passivo da lide, devendo arcar com o pagamento dos valores de condomínio em atraso ora cobrados, bem assim aqueles vencidos no curso da lide.
No mérito, portanto, a sentença segue igualmente confirmada, marcadamente porque a demandada sequer buscou comprovar eventual pagamento, ou justificativa plausível para o inadimplemento.

Diante do exposto, voto no sentido de negar provimento ao recurso de apelação da demandada, confirmando integralmente a sentença.

Des. Glênio José Wasserstein Hekman (REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a).
Des.ª Walda Maria Melo Pierro - De acordo com o(a) Relator(a).
DES. CARLOS CINI MARCHIONATTI - Presidente - Apelação Cível nº 70064149099, Comarca de Porto Alegre: "NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME."
Julgador(a) de 1º Grau: REGIS DE OLIVEIRA MONTENEGRO BARBOSA



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